［20歳、家を買う］幸せも経済的自由も手に入れる「ヤドカリ投資」のススメ

こんにちは。

大学を中退してからの4年間、サイドFIREに向けて色々準備していた中で、あの時やっておいてよかった！ことナンバーワンが「くるみ🐿️が20歳のときに家を買ったこと」でした。
23歳で次の物件購入＆ローンも完済、最初の家を賃貸に出すことで大家デビューし、経済的に自由な生活が送れています。

ヤドカリのように住む家をライフスタイルによって変えながら、前の家を賃貸に出すというスキームを「ヤドカリ投資」と呼びます。

今回はマイホームを若いうちに買うことのメリット、そしてその先の「ヤドカリ投資」を見据えた物件の買い方についてお話します。

最初にお断りしておきますが、会社で働くことに抵抗がなくて収入が高いのならこんなことはせずさっさと投資用ローンで投資用物件を買った方が早いです。
家を買って家庭の幸せを大切にしつつ、ついでにゆるっと無理なくお金の安心も得られたらいいなって方向けです。

［マイホームか賃貸か］

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本来、家は家族が幸せに暮らすための場所ですよね。

それなのに、毎月の家賃の支払いに追われていると、生活のために長時間働かないといけないし、休みも取りづらい。
「家族の幸せのための仕事」のはずが、気が付いたら仕事優先になってしまっては本末転倒です。

→家賃のために働き続ける生活は嫌だ、経済的な自由を手に入れたい、と思っているのなら、断然マイホームがオススメです。

・家賃を支払った先には…

普段あまり意識していないかもしれませんが、あなたが毎月家賃を支払っているということは、毎月家賃を受け取っている大家がいます。

仮に家賃が10万円であれば、あなたは毎月あくせくと働いて稼いだお金のうち少なくない金額を持っていかれる一方で、大家は働かなくてもあなたから毎月10万円を受け取って悠々と暮らすことができるのです。

賃貸に住み続ける限り、毎月家賃を支払う生活は続きます。
であれば、自分で不動産を買って、家賃の支払いをなくすのが経済的自由への第1歩です。

・早ければ早いほど

マイホームを買うのは早ければ早いほどいいと思っています。
なぜなら家賃は単なる「浪費」だからです。

経済的自由を手に入れるために資産を貯めたいと思ったら、①収入を増やす方法と、②支出を減らすの両方が大切ですが、①収入を増やす、は誰でも簡単にできる話ではありませんよね。
それにそもそもそんなに働きたくありません(笑)

働きたくないけど経済的自由は欲しいのなら、まずは②支出を減らすことです。

支出の中でも特に大きな割合を占めるのが住まいにかけるお金なので、まずはここから攻めましょう。

そしてこの不動産というのは面白いもので、うまく使えば自分の住む場所にお金がかからないばかりか、収入源にもできうるのです。

ちなみにトマくる家は年間の生活費は100万円ほどです。
お陰で早期に経済的自由を手に入れることができました↑

［最速でマイホームを買うには］

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では、できるだけ早期にマイホームを買うにはどうしたら良いでしょうか。

高収入になるとか、親から資産を譲り受けるとか、そういったことはナシで。
多少の不動産の知識と、普通の収入、多少の貯蓄、それに実行する勇気さえあれば誰でもできる再現性の高い方法です。

かくいうくるみ🐿️も医者になり損なったので(笑)、最初にマイホームを買った時は一般的なサラリーマンでした。
ただ先述したように、当時は不動産会社に勤めていたので不動産の勉強は色々していたのと、大学生時代に学費のために貯めていた貯蓄がそれなりにありました。

・住宅ローンのバグ

マイホームを買うとなったら、住宅ローンを組んで資金を借り入れするのが一般的かと思います。
この住宅ローンという制度がかなりバグなのです。

住宅は暮らしに欠かせないものなので、投資用ローンに比べて金利は低いし、条件もかなり優遇されています。

もちろん金融機関によって条件は異なりますが、ネットバンク系はおおむね条件が緩いです。
くるみ🐿️が住宅ローンを組んだイオン銀行が特に緩いかと思われます。

※団体信用生命保険(団信)とは、簡単に言うと「死亡などによって住宅ローンが返せなくなった時に代わりに返済してもらえる保険」です。
生命保険と同じように、既往歴や持病についての告知と審査があります。

多くの方が気にするのは年収の部分かと思いますが、「勤続6ヶ月以上・年収100万円以上」って、思ったよりハードル低くないですか？

私が最初のマイホームを買ったのは、大学中退後に最初の会社に就職してちょうど半年経った頃でした。
いかにサラリーマンに向いていない「社会不適合」なくるみ🐿️でも、半年くらいならなんとかサラリーマンに擬態することはできました(笑)

その他ローンが組みやすい銀行は楽天銀行やソニー銀行、auじぶん銀行などのネットバンク系が挙げられます。

また、住宅金融支援機構のフラット35を使えば契約社員・アルバイトでもローンを組むことができますが、固定金利で金利は高い傾向です。
それに耐震性・耐火性などについて物件の条件が厳しくなるので、今回の「ヤドカリ投資」的にはあまり相性が良くないです。

・物件の選び方

さて、いかに住宅ローンが優遇されているとは言えど、「年収100万円で3000万円のローンを組みたいです！」みたいなのは無謀なお話で。
住宅ローンシミュレーターなんかを使えばご自身の年収でのMAXの借り入れ可能額を調べることができます。

かといってMAXまで借りて新築のピカピカのお家を買っては「浪費」になってしまいます。
家なんて、電気・水道・ガスが通っていさえすれば住めるので中古で十分です。

①土地値の物件

土地の値段は地価の変動はあれど、使ったからといって価値が下がることはありません。
しかし、建物は住めば住むほど価値が下がります。

日本では新築思考が強いのも相まってか、築20〜30年程度経つと、ほぼ土地の値段だけで中古戸建が売買されていることが多いです。

いくら築年数が経とうと家は家で、適切なメンテナンスさえできていれば住むのに何の問題もありません。
それが土地値、ということは建物は実質タダ同然で買えるなんて夢のような話じゃないですか？

②築古でも水回りはリフォーム済み

昔ながらの銀のステンレス浴槽だったり、和式の便所だったり…という物件でも住むことはできます。
ただ、今後賃貸に出すという目線で見ると、入居が決まりづらいので、リフォーム済みの物件であればお買い得。

くるみ🐿️が最初に買った物件もバス・トイレはリフォーム済みで、後から手を加えたのは室内洗濯機置き場の設置と、洗面台の新設くらいでした。

③駅徒歩15分以内程度

これも後々賃貸に出すときの募集の決まりやすさに関わってきます。
電車通勤が一般的な都市圏の物件であれば、駅から徒歩15分以内、できれば10分以内だと良いでしょう。

・Propety Ladder

とは言え、築浅の物件に住みたい！都心の物件に住みたい！もっと広い家に住みたい！なんて欲望がある方もいるかと思います。
でも、経済的に余裕のある人生を送りたいのなら、買うのは今ではありません。

Property Ladder、直訳すると「不動産のハシゴ」という考え方があります。

マイホームは一生で一番大きな買い物とか、35年ローンで一度買ったらずっとその家に住むとかいう思考が日本では強いですが、マイホームは何回買い替えてもいいのです。
そう、ヤドカリ投資なら。

「理想の物件」を買うのは、ヤドカリ投資で賃貸不動産を数件手に入れて、毎月安定した家賃収入が入るようになってからでも遅くはないのでは？
最初に高額なマイホームを買ってしまうと、ローンの返済に追われて、自由な働き方ができなくなってしまいます。

［ヤドカリ投資のススメ］

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マイホームを買って終わり、でもいいのですが、せっかくならもう一息頑張って大家になってみませんか。

①住宅ローン完済

住宅ローンはあくまでも「自身の居住用」なので、賃貸に出すためにはまず住宅ローンを完済する必要があります。

新築の物件を買ってしまった日には、定年まで、下手したら定年後も返す必要があったりすることもありますが、築古で土地値くらいの物件なら完済するのはそれほど大変ではありません。

東京近郊の物件であれば1000万〜2000万円ほどで十分住める物件が買えます。
マイホームを買ったことで家賃の支払いがなくなるので、その分をプールしておけばかなりの金額が貯められるでしょう。

ちなみにトマくる家ではローンの返済が月3万円弱だったので、浮いた分のお金を投資信託に回して増やしたところ、3年弱で完済できました。

②次の物件を購入

無事に完済できれば、次の物件も住宅ローンを組んで買うことができます。
(トマくる家の場合、次の物件が安かったので現金で買ってしまいました)

③前の物件を賃貸に出す

次の物件に転居、そして最初の物件の入居者が決まれば晴れて大家デビューです！

ということで大家デビューしたトマくる家ですが、生後3ヶ月のミニトマト👶と猫🐈を連れての引越しは正直しんどかったです。
家族が増えれば増えるほど引越しは大変になるので、当面今の勝浦の家に住みながら資金を貯めて、また別の戸建を買うのが現実的かな…というところです。